保障性住房计划救市之忧

2008-12-02 21世纪经济报道

作者：曹建海

在国务院最近出台的刺激经济十条举措中将保障性住房建设列为第一项，紧接着住房和城乡建设部公布总额为9000亿元的保障性住房的建设计划，准备在今后三年内新增加200万套廉租房、400万套经济适用房，并完成100多万户林业、农垦和矿区的棚户区改造工程，总投资将达到9000亿元，平均每年3000亿元。其中，对廉租房投资2150亿元；棚户区改造投资1015亿元；经济适用房投资6000亿元。

无疑，上述林业、农垦和矿区的棚户区改造工程，将以新建的方式完成投资。但是，对于经济适用房和廉租房，新建方式则面临着不小的压力，主要基于两个方面原因：一是在商品房面临大量积压过剩的前提下，继续以新建的方式开发经济适用房和廉租房，无疑是对土地资源的一种巨大浪费；二是由于新建经济适用房和廉租房对于周边商品房的巨大冲击作用，新建开发方式显然不利于温总理所说的“正确引导和调控房地产走势”。对于第一个理由，于正于反都有停止新建经济适用房和廉租房的理由；而对于第二条，则具有明显的房地产救市的色彩。由于救市力量占据了主导地位，笔者认为今后经济适用房和廉租房主要将来自投资回购性房屋，甚至可能是来自收购拥有大量过剩房源的房地产企业。

政府回购开发商手中的未售出房屋，并没有改变房地产的市场供给，实质是在救房地产开发商。鉴于地方政府与开发商的密切关系，地方政府将非常乐于这项工作。一旦今后保障房计划进入投资收购时代，则收购价格就成了政府和公众考虑的关键问题。这里包括房屋收购价格和房地产企业收购价格两个层面的问题。对于房屋收购，存在价格多少、是否低于经济适用房销售价格的问题。如果价格过高，相当于拿人民的公共财政为房地产开发商补助，将来的财政赤字如何解决呢？收购拥有过剩房产资源的房企同样面临不少问题：如果以资产成本价格收购，则政府将承担房价贬值的损失，而开发商将从困境中解脱出来；如果参照资产的市场价格，则开发商不仅可以完全回收资金成本，还可趁机大赚一笔。

所以，以民生名义包装的保障房计划如果执行得不好，很可能变为房地产救市的主要手段。不仅不能起到平抑房价从而促进民生的作用，反而由于政府利用公共财政补贴房地产开发商，促使其借助银行放贷和政府收购手段，鼓足其维持高房价的信心，延缓房价合理回归的步伐，这与绝大多数公众的愿望背道而驰。

从世界历史上来看，世界上几乎没有不被挤破的泡沫。我国香港地区也许是一个特例，这里的房地产泡沫长期没有挤破，由于房价、地价的相互拉升，导致其经济赖以起飞的看家产业——制造业趋于消失，经济结构严重失衡。这是高房价带来严重经济社会危害的范例。

我国1998年住房制度改革之后，随着房价的不断飙升导致居民住房消费支出迅速增加，而房地产企业和地方政府在房价及地价上涨过程中成为既得利益集团，导致居民在总储蓄中的比重由1998年前的50%以上下降到2007年的40%以下，10年时间下降10个百分点。居民财富相对减少的结果一定是消费不足，中国经济越来越依靠外部需求，经济失衡由此而生。

从中央的政策来看，中央明确要保房地产业。然而，现在中央加大调控力度的决心可以很大，但由于无法改变房价向下的趋势，所有可能的政策，都具有非常大的经济风险。例如，政府可以为房地产开发商放松开发信贷，缓解其现金流的困难，但是如果老百姓仍然不买房，这笔贷款将来注定成为呆坏账；另外，用老百姓的钱去救房地产开发商，可能引起公众的不满，引发公众对政府新一轮的信任危机。

笔者认为救市政策不能改变房价回落甚至崩盘的趋势。预计本次调整至少延续3-5年的时间，调整幅度可能达到现有房价的50%以上。所谓市场回暖大约在2012年之后，房价的大幅度下跌将在3年之后形成对需求的拉动。在此之前购房的消费者，一般而言是极不理性的，自然要受到经济规律的惩罚。政府要做的最重要的一步，就是令商业银行体系远离房地产，防止房地产崩盘对我国银行体系构成根本性伤害。