全面解读关于房地产信贷927文件

易宪容

2007年9月27日中国人民银行和中国银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（以下简称为《通知》或 927文件）。文件的基本内容分为以下六个方面：一、严格房地产开发贷款管理；二、严格规范土地储备贷款管理；三、严格住房消费贷款管理；四、严格商业用房购房贷款管理；四、严格商业用房购房贷款管理；五、加强房地产信贷征信管理；六、加强房地产贷款监测和风险防范工作等。

就目前市场对这个文件反映来说，尽管房地产开发商都在说这个文件没有什么用，都在说这个文件又会成为“空调”。但是，大家如何把文件好好读了之后，就会发现， 927文件与2003年121文件不一样了，是不容易为房地产开发商要挟下打压掉了。因为，这个文件的基本精神是在 37号文件的基础上来确立的，除非中央政府把37号文件变成“空调”。也就是说，当房地产开发商在欢呼 24号文件的“市场归市场、保障归保障”的胜利时，却没有想到中央早就规划在改变目前中国房地产市场的基本现状了。

其次，我们从24号文件及927文件的基本精神来看，中央政府对房地产市场的基本看法已经发生的根本性的改变。 24文件的第一句话就是，“住房是重要的民生问题”，因此，文件明确肯定了中国的房地产市场发展就是为了改善居民的基本居住条件，住房的民生问题是房地产市场发展的根本。也就是说，中国的房地产市场发展并非仅是支柱产业的问题，并非是如何来拉动 GDP增长的问题，也并非是如何扩大内需问题，而是如何来解决全国人民的基本住房条件，来提高全国人民的住房福利水平。提高与改善人民住房福利水平是中国房地产市场发展的根本及准则。

可以说，这样一个根本与准则，不仅体现了保证居民的基本居住权的现代文明，而且体现了党的一切为人民服务的基本宗旨及体现了中国土地公有制让全国人民共同分享社会成果要求。可以说，以后的房地产市场改革及房地产市场政策就得围绕着这个根本准则而发。就得围绕着这个根本原则来进行。正如早些时候的文章所指出的， 24号文件解决城市低收入家庭住房困难的问题仅仅是这个根本准则的开始，政府还会推出一系列政策来保证全国所有居民住房条件的改善，来增加国内每一个民众的住房福利水平。

正是在这个意义上，927文件有一个基本点就是，现代的银行消费信贷总政策就是要把住房的消费与住房的投资严格区分开。也就是说，对于城市居民的住房消费，新银行信贷政策是采取保护及鼓励的方式，仍然采取较低的住房贷款的按揭比例，比如 90平方米以下的20%，90平方米以上的30%。利率仍然采取是优惠利率。但是这必须是自住，必须是第一套住房。现在网上一些言论在说，新的信贷政策会让更多的中低收入的民众更加买不起房子，其实这些言论一是没有看清楚 927文件，二是或者清楚的927文件而另有所图来煽动民众对新的信贷政策的不满。其实，广大民众决不要看别人如何评论，大家只要看一下 927文件，这些煽动性的言论不破即解，根本上就不值一驳。我希望广大的民众擦亮眼睛，自己看一下927文件，这种文件只要看一下报纸，看一下网站上就可找到。

第三，927文件对房地产市场的影响，我前两天写了几文章，大家可以在我的博客中看看。同时，更多为重要的是，“水能载舟、水也能覆舟”。中国的房地产市场快速发展与繁荣，基本是银行信贷及金融产品的创新支持的结果。尽管目前国内房地产上市公司大量上市圈钱圈地，但是这仅是房地产市场发展一个方面。更为重要的方面，他们生产的住房有没有人在参与炒作。就目前的情况来看，银行住房消费信贷估计已经上升 5万亿左右（二季度达4.3万亿），加上住房公积信贷5000亿，共计有 5.5万亿贷款。也就是说，在一年多的时间，住房消费信贷增长了一倍以上，这就是目前中国各地房地产市场价格快速上涨主要根源。

现在市场流行着一种观点，就是说银行的信贷新政策对有钱人没有用，针对的只是钱不多的人。其实这点是错了。凡是房地产市场投资者或炒作者，他们是不用自己的钱进入房地产投资的。因为，第一，他们并不会真的有那么多钱用来炒作房地产，肯定是在利用银行的便利金融杠杆，否则他们就无能力进入房地产市场炒作，比如就会进入股市。第二，即使这些炒作房地产的人有钱，他们也不会把自己的钱用来炒作高风险的房地产，他们肯定要借银行的钱来炒作。为什么这样做？根本上就是要把这种高风险让社会来承担。因为，如果房价上涨，赚了钱，他们就能够轻易退出，如果出现风险，他们也不在乎，因为风险可以让社会来承担，他们不要房子了。就是这样的理由，可以说央行信贷新政策就得打击这种炒房者。大家不知注意到了没有，购买第二套以上住房的信贷利率是基准利率的一点一倍以上，也就是说，个人要进行房地产投资，就得以投资利率来对待，即比购买第一套住房的利率上涨 25%。试想投资者的炒房成本增加25%以上，那么投资者就得考虑其面对的风险了。如果投资者都能够考虑住房的投资的风险，那么房地产市场会发生什么变化，我想大家都可以预期到了。现在最为重要的，就是购买第二套住房的时点如何来确定，希望央行与银监会进一步出台其细则，即规定凡是在某一个时点（比如说2008年一月一日）以后还给银行的第二套住房信贷（请注意这里是指的“还款”而不是从什么开始“借”）都得采取新的信贷政策。如果新的信贷政策在细则上有这样的规定，那么房地产投资者面临的风险可就大了。现在很多人都在按自己需要来解释 927文件，都在以自己有利的方式在解释927文件，但是实际上这些解释肯定与央行新信贷政策意义是不同的。

还有，现在最大的问题就是如何让927文件真正落实，从市场流入的观点来看，特别是从房地产企业的观点来看， 927文件就如以往的文件一样同样会成为“空调”，而且不少民众也这样担心。但是，正如我上面所提到的，从24号文件开始，中国房地产市场可能要发生大的变化或转折，从这些文件中已经看到政策调整房地产市场的决心。现在，关键的问题中央政府要进一步强化房地产市场问题的公共性，让房地产问题成为一个公共性问题来讨论来解决。

既然房地产市场是一个公共性的问题，对国内商业银行来说，不要仅是把房地产信贷看作是一个种商业行为，而是看作国家一项公共性政策。既然是公共性政策，国内各商业银行就得严格执行 927文件。对于那些不执行927文件的各商业银行央行及银监会就得制定严格的惩罚规则。现在国内各商业银行，特别是国有商业银行，赚钱的时候就把自己的想是国家如何来帮助它如何出台有利他们政策，但是要承担社会责任时候，他们就不知道在哪里去了。可以说，这几年不是国内商业银行仅是为利润，滥放贷也不会出现目前国内这种信贷泛滥的局面，也不会出现流动性这样泛滥的局面。而这些都是两大资产价格泡沫的根源。

因此，在目前的情况下，央行及银监会就以927文件的公共性来要求各商业银行，而不让各商业银行以其商业性各自为是，并制定严厉的处罚政策。比如对河南邯郸农行事件处理一样，对责任人严厉处罚，同样对任何敢于不执行 927文件也要严厉处罚。当然，这样做，央行银监会要制定更多处罚细则。（今天就写以这里，有许多问题明天再写）

927文件房地产的新信贷政策的意义

上一篇我解读了央行与银监会关于房地产信贷927文件基础（是在国务院37号文件基础上制定的）；基本精神，即24号文及927文件预示着中央政府对房地产市场理解有根本上的转变（即强调房地产市场的消费性而不是投资性）；以及927文件实施的难点所在，只要政府把房地产问题放在一个公共性问题上，就得强制性要求各商业银行执行927文件，并制定相应的处罚政策。本文则要强调927文件的新信贷的政策新的意义所在。

首先，927文件与以往的文件一个根本性差别就在于用市场化的工具对房地产进行调控。为什么以往的房地产市场宏观调控效果不好？最为根本的问题就在于政府的行政性宏观调控的方式。而行政的房地产宏观调控就得通过行政性方式来落实来执行。在这样的情况下，地方政府可以用各种行政性的工具与方式来消融中央政府的宏观调控，从而使得中央政府调控无效。但是市场化的方式则不同，它是通过价格机制来调整，而且价格机制地方政府对它作用是无能为力的。比如说，银行的利率变化，地方政府能够有能力来改变吗？还有，银行的信贷政策，地方政府能够有能力来改变吗？这些都是地方政府无法做到的。因此，如果中国房地产市场宏观调控走上市场化之路，那么我们相信央行是有能力对房地产市场进行调控的，而不是有些人所认为又是“空调”了。

其次，927文件的新意就是大家关注及讨论最多的问题，即对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。

对于这点，927文件说得十分清楚，商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，而且贷款无论是在按揭成数上还是利率都采取优惠的方式。因此，目前市场上说，新信贷政策之后，对那些购买自住房的民众来说更为不利。可以说，无论这种言论如何流行，其实是一种谎言。927文件对于自住性的住房购买是完全支持的，其实政策与以往没有半点改变。但市场为什么会流行这样的谎言，关键是一些房地产开发商与房地产投资者在散布，以便以这种蛊惑人心的言论来要挟政府不要出台对房地产宏观政策或来改变出台的政策。

还有，现在大家最为关注的是利用银行贷款购买住房购买第二套(含）以上住房的界定问题。在927文件中，其界定不是太清楚，不同的人可以对这个界定有不同的理解。比如说，第一套住房是以家庭为单位还是以个人为单位？第一套住房是以全国为范围还是以一个城市为范围？第一套住房制是以现在新信贷政策出台为时点还是以购买者贷款还款时间为时点？等等。对于这些问题，目前市场上不同的人根本不同的情况给出不同的解释。这就使得927文件存在不少模糊区别，而这些模糊区间也就容易减弱政策的执行力度与效果。

所以，针对这些问题，市场上有不少意见我认为是十分中肯的。比如，有人把第二套住房界定是“首套自住房申请银行贷款，且仍未还清，本人或其家庭成员、可以证明的利益相关人又因购买其他住房再次申请银行贷款”；还有网友认为，对于第二套住房的界定，需要建立一个数据集中管理、信息共享的全国房产综合管理系统，集成房管部门、户籍部门、金融部门、税务部门等部门的数据，能综合反映一个家庭或个人在全国范围内拥有房产的真实情况。只要中央政府能下定决心，着手建立信息真实完善的家庭或个人住房数据库。这些数据就能够为第二套房的界定提供最为权威有效的执法基础。还有网友认为，可以采取反向举证的方式：即假定购买者为第三套住房，购房者如想降低利率，必须提供举证，包括婚姻证明、家庭收入证明、房产登记证明、纳税证明、社保证明、身份证明、以及虚假惩罚等。我想这些建议都是很好的，关键是看中央政府愿意努力做，其实要解决界定第二套住房的办法很多。

不过，在927文件中采取一些制度安排来保证第二套住房认定，比如要求商业银行应提请借款人按诚实守信原则；借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%；银行的征信系统管理与建设。这些规则都能够对第二套住房的界定起到不小的作用。当然，央行与银监会还得就第二套住房的界定作一个更清楚的解释，以免国内各商业银行各行其是。

在第二套住房清楚界定之后，对提高按揭比重到40%及利率上升到一点一倍，对房地产市场需求有多少作用。现在市场上说法是，对有钱人来说，这个规则起不到多少作用。但是，我在这里再强调一下，927文件并不是针对不贷款购房者，而是针对贷款购买者，因此，如果一个人有钱不需要借银行贷款购房，就目前的政策而言，他们购买多少房子都不是问题。而政策的着眼点是利用银行信贷的住房投资者或炒作者。

如果是利用银行的贷款投资房地产，新的信贷政策一是提高了投资者进入房地产市场的市场准入。过去有20万就可以进入房地产购买100万的住房，现在同样价值的住房则需要40万了。这样不仅提高房地产投资者市场准入，也增加房地产投资者机会成本。二是购买第二套住房贷款利率的提高，不仅增加房地产投资者的投资成本，而且增加进入房地产市场投资者利率风险。有人计算过，这次对第二套购房者的利率调整，购买贷款利率由6.66%上升到8.61%，等于如果每次利率上升0.27%，就得要8.5次。这样的利率上升速度对房地产投资者来说不能不是陡然间增加巨大的成本与风险。而且，就目前的通货膨胀水平来看，中国银行的利率早就进入一个上升周期，而利率进一步的上升对房地产投资者来说，更是雪上加霜，其投资风险进一步加大。

在这点上，目前房地产市场的投资者决不可掉以轻心。现在，房地产市场投资者有一个观念，就是房价上涨这样快，利率上涨这样一点有什么关系。特别是目前一些城市房价一年上涨幅度在百分几十的情况下，利率上涨更是对他们更是不重要的。但是，房地产投资者考虑过没有，房地产投资是一种高风险的投资，因为房地产流动性低，交易成本高，而且对房地产实际需求都是十分有限。如果房价上涨时，加上利率又低，投资者可便利利用银行金融杠杆，当然进入的投资者就会多，因为这样投资者都预期房价会继续上涨。但是，当这种基本条件改变时（进入准入提高、利率增加、利用银行金融杠杆不容易），那么是不是仍然会有很多人涌入房地产市场投资，这就要打上一个大问号了。在这种情况下，房地产市场投资者的预期就可能改变，或是不再进入，或是把手上的房子卖出。如果房地产市场投资者的预期改变，那么房地产市场情况就会出现逆向性的变化。如果这种情况出现，那么房地产市场出现理性回归也就不远了。现在的情况是，管理层如何来密切关注这种房地产市场预期的变化，以便在适当时候采取更合适的政策。

在这里，房地产市场的投资者还应该看到，在927文件中，早些时候市场盛行的转按揭及加按揭也严格禁止之列。看上去大家对这一条讨论不多，但这是目前房地产市场资金进入股市、是不少地方推动房价快速上涨重要原因。所以，一旦这些金融工具采取禁止性的政策，那么已经进入市场的投资者就考虑自己是不是最后一棒的接盘者了。如果在这个问题上，已经进入市场的投资者无论是贷款进入者还是没有贷款进入者，其房地产市场的投资风险在哪里，应该有比较清楚认识了。如果这种情况出现，房地产市场的预期也就改变了。

还有，927文件并非仅是针对房地产市场需求的一方，通过市场化工具来遏制过度的房地产市场投资。同时，对于房地产开发企业来说，同样有一系列规定。比如对项目自有资金的要求；对具有囤地、囤房房地产开发企业不得对其发放贷款的要求；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物的要求；严禁以房地产开发流动资金贷款；只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款等，这些政策都表明管理层对房地产市场的信贷全面收缩。尽管现在不少房地产企业可以从股市上融集到资金了，但股市上融到的资金与从银行获得的资金相比仍然是相差十万八千里太远。如果银行的信贷收紧，那么房地产市场要这样张扬恐怕不容易了。

其实，927文件相关的内容还有很多，比房地产信贷监测及房地产信贷征信体系的确立，这些都能够为上述规则执行创造条件与基础。也就是说，市场决不可低估央行及银监会对927文件执行与落实的决心。我想管理层能够在一些细则进一步制定规则安排，以便让927文件就能够真正实施。如果这种情况出现，房地产市场投机炒作行为就会减，中国房地产市场走向哪里就明朗了。

总之，如何来解读927文件，只能从文件的文本来理解，这是根本意义所在。如果市场真正理解了927文件的文本，那么市场所流行的问题就迎刃而解了。

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